Anita Makowska
anita.makowska@ue.wroc.pl
Publikacje/Publications
Filtruj:
Modelling The Rationality In Residential Investor Decision Making
The article presents a way of choosing an investment strategy by an individual investor on the residential market. It shows in particular that the investor, apart from financial factors (price), makes a decision also based on social and psychological factors. This leads to a new interpretation of the concept of a rational investor, basing the investment strategy on individual preferences, deviating from typical capital market’s behavior.
W poszukiwaniu rynku sentymentów, czyli alternatywnie o inwestycjach alternatywnych
Abstrakt
Kim jest zbieracz? Kiedy staje się kolekcjonerem? A kiedy kolekcjo-ner staje się inwestorem? Niniejszy artykuł traktuje o niuansach inwestycji klasyfikowanych w literaturze jako sentymentalne (emocjonalne). Autorzy starają się w nim odpowiedzieć na pytanie, czy i przy spełnieniu jakich warunków można mówić o istnieniu rynku przedmiotów stanowiących z jednej strony inwestycję, a z drugiej, których zakup jest wynikiem istnienia sentymentu. Wprowadza także w tematykę wpływu czasu na wartość tego sentymentu, w odniesieniu do wybranych inwestycji alternatywnych.
Słowa kluczowe
- Sentyment,
- Retro,
- Kolekcjoner,
- Inwestor
Identification of new urban centers by using taxonomic methods
Abstrakt
Research background: In recent years, the return of city and suburbs dwellers to city centers has been observed. This phenomenon is caused in particular by the growing costs of transport and time spent on commuting. From this point of view, it seems interesting to observe the prices of properties located in the suburbs in relation to the prices of properties located around city centers and to examine their similarity. The center, however, should not be identified solely as the Old Town but rather as a certain area in which the professional, cultural and private life of the citizens is concentrated.
Purpose: The purpose of this paper is to find a method of identifying new city centers that allow developers to create a pricing map and, consequently, to determine the appropriate price level on the primary market. At the same time, it should help appraisers to capture the relationship between values of the properties located in different parts of a city.
Research methodology: The purpose of this study is achieved by deploying a taxonomic method (the modified density method) to identify new (or created) urban centers. The analysis is applied to the city of Wrocław.
Results: The findings reveal that it is clearly possible to identify visually clusters constituting new city centers by using the applied method. It is also possible to indicate in an analytical way the central location of a given center. The main advantage of the applied approach is that it is of universal use, suitable both for cities where one city center dominates, and for those where the dominant center is not present and is represented, for example, by the coastline of a sea.
Novelty: The density measure presented in the paper allows identifying city centers in an analytical way, based on given conditions. Habitants usually feel where the local center is, but it is not obvious how the prices of residentials might spread out in space according to those centers. The measure can be easily modified by introducing new features that characterize the centers.
Słowa kluczowe
- City center,
- Urban center,
- Real estate market,
- Similarity,
- Valuation
Zastosowanie taksonomii do aktualizacji wartości zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości mieszkaniowych w bankach na przykładzie Wrocławia
Abstrakt
Regulacje KNF w zakresie kształtowania ryzyka kredytowego w portfelach banków
i zarządzania nim obligują je do przeszacowywania wartości nieruchomości będących
zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Korzystając z możliwości zastosowania na
polskim rynku analizy statystycznej do określenia wartości nieruchomości, podejmuje się
prace nad zastosowaniem innych metod określania wartości nieruchomości niż wskazane
w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego.
Celem artykułu jest wskazanie możliwości aplikacyjnych oraz konsekwencji zastosowania
metody taksonomicznej do aktualizacji wartości zabezpieczenia hipotecznego
w bankach. W artykule porównano wyceny nieruchomości tradycyjną metodą porównywania
parami (mpp) z wyceną metodą wzorca. Aktualizacja bankowego portfela nieruchomości
mieszkaniowych dokonana na koniec 2016 r. metodą mpp to 50 wycen skorygowanych
in minus i 47 in plus. Aktualizacja z wykorzystaniem metody wzorca wskazała
29 korekt in minus i 68 korekt in plus w wariancie I oraz 32 korekty in minus i 65 in plus
w wariancie II. Zauważalna jest przewaga wzrostów wartości, co skutkowało większą
zaktualizowaną wartością portfela, który w wariancie I osiągnął 33 742 098,85 zł,
a w wariancie II 33 754 650,85 zł. W obu wariantach wartość portfela nieruchomości po
zaktualizowaniu metodą wzorca wzrosła.
Słowa kluczowe
- Wycena nieruchomości,
- Kredyty hipoteczne,
- Metoda taksonomiczna,
- Metoda porównywania parami,
- Zabezpieczenie hipoteczne
Assessing financial condition of municipalities using taxonomic methods
Abstrakt
The goal of this paper is to develop a concept of assessing and comparing financial condition of municipalities (communes) using taxonomic methods and implement this concept into communes of Lower Silesia region in Poland. To analyze financial condition of the municipalities authors proposed 14 financial indicators which fall into four categories: related to incomes (four indicators), related to expenditures (four indicators), related to current balance (two indicators) and related to debt (four indicators). Selection of indicators was based on the revision of the literature, guidelines for municipalities, conducted local and international researches and best practices discussing financial condition of local governments. These indicators were calculated for all Lower Silesia municipalities (169 communes) for the year 2015. In order to group similar municipalities, in terms of financial conditions, authors created rating scale. The scale includes five categories and their qualitative description. Among all indicators, using merit and statistic methods, those were chosen which best show the financial condition of examined objects. Subsequently the degree of similarity was computed based on chosen dissimilarity coefficients. Finally communes were split into ordered clusters that present similar financial condition and assigned to previously prepared rating scale. Developed concept allows to compare financial condition of the municipalities, to draw conclusions about sources of incomes as well as usage of financial resources and potential of development. It is also a very useful indicator for investors.
The use of similarity measures in the valuation of residential property
Zastosowanie modeli wyceny opcji w wycenie umów najmu
Abstrakt
Rynek najmu jest rynkiem trudnym do analizy. Wahania rynkowych stawek czynszu powodują, że warunki zawarte w umowach najmu zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego są obarczone dość dużym ryzykiem, tym bardziej, że umowy te często podpisuje się na relatywnie długi okres. Stąd nie jest niczym zaskakującym, iż zarówno najemcy, jak i wynajmujący, starając się przewidzieć zachowanie otoczenia, coraz chętniej zabezpieczają się przed wymienionym ryzykiem, a wręcz starają się na nim zarobić. Typowymi instrumentami zabezpieczającym przed utratą korzyści majątkowych są opcje. Odpowiednio wbudowane w konstrukcję umowy najmu mogą przynieść znaczne korzyści każdej ze stron takiej umowy.
Odrębną kwestię stanowi wycena umów najmu dla potrzeb wyceny nieruchomości podejściem dochodowym. W podejściu tym dąży się do poszukiwania wartości danego obiektu, która to może być rozumiana jako pojedyncza, zdyskontowana na moment bieżący cena czasu odpowiadająca całkowitej przyszłej rentowności netto. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości jest więc ustaleniem pewnej ceny, która powinna być jak najbardziej zbliżona do realnej wartości danego aktywa, wynikającej z relacji podaży i popytu na danym rynku, a także z fizycznych, jak i niefizycznych cech przedmiotu wyceny. W przypadku umów najmu zawierających opcję istotnym zagadnieniem jest wycena właśnie tej dodatkowej opcji.
Celem opracowania jest ocena możliwości wykorzystania modelu wyceny opcji w określeniu dochodów i kosztów umów najmu nieruchomości.
Koncepcja wykorzystania badania podobieństwa w metodzie porównywania parami
Wykorzystanie rachunku sozoekonomicznego przy badaniu efektywności transportu publicznego w województwie dolnośląskim
Abstrakt
W niniejszym opracowaniu zaprezentowano, z wykorzystaniem rachunku sozoekonomicznego, możliwość wyłączenia ruchu drogowego ze ściśle określonego centrum Wrocławia i tym samym sprawdzono wpływ tych zmian na środowisko. Wykorzystano dane udostępnione przez Urząd Miasta Wrocław, które zostały przez autorów odpowiednio skorygowane i uśrednione dla potrzeb niniejszej pracy.
Słowa kluczowe
- Transport publiczny
- Efektywność transportu
- Ochrona środowiska
- Zanieczyszczenie środowiska
Przegląd wybranych modeli szacowania wartości nieruchomości
Metody badania czynników wpływających na wartość lokali mieszkalnych we Wrocławiu
Abstrakt
Praca rzeczoznawców majątkowych w zakresie szacowania wpływu czynników kształtujących wartość nieruchomości zwykle opiera się na ich subiektywnej ocenie lub prostych kalkulacjach opisujących ogólne tendencje rynku. Wiele statystycznych metod spełnia tu rolę podrzędną. Niedoceniona w tym zakresie jest również ekonometria przestrzenna. W niniejszej pracy autorka chciała zaprezentować sposób badania kształtowania się przestrzennej zmienności wartości lokali mieszkalnych we Wrocławiu z podkreśleniem roli lokalizacji w tym badaniu.
Słowa kluczowe
- Wartość nieruchomości
- Wycena nieruchomości
- Rynek nieruchomości
- Rynek mieszkaniowy
- Ekonometria przestrzenna
Flipping houses – innowacyjna forma inwestowania na rynku nieruchomości
Abstrakt
Inwestowanie na rynku nieruchomości prowadzi nie tylko do rozwoju gospodarki, ale również do osiągania wymiernych korzyści ze strony inwestora. Jest to jedna z metod maksymalizowania zysku przy minimalizowaniu ryzyka. Obecnie znanych jest wiele form inwestycji w nieruchomości spośród których, najwięcej przynosi stałe dochody w postaci czynszów. Wymagana przy tym jest długookresowość inwestycji, ze względu na niską płynność jaką charakteryzują się nieruchomości. Od kilku lat w Stanach Zjednoczonych rozwijana jest jednak nowa, innowacyjna forma inwestowania w nieruchomości, która przeciwstawia się tej zasadzie. Jest to niedoceniony jeszcze w Polsce flipping, który polega na kupnie nieruchomości (najczęściej domu), po cenie znacznie niższej niż rynkowa, zmodernizowaniu go, dokonaniu tzw. „czyszczenia hipoteki” i szybkiej jego odsprzedaży z zyskiem. Zakłada się tu jednocześnie, iż ostateczna cena sprzedaży nadal jest niższa od rynkowej, dla podniesienia atrakcyjności nieruchomości i wyeliminowania problemu długiego poszukiwania nabywcy. Procedura flipping’u jest niezwykle prosta i obejmuje pięć etapów: poszukiwanie, analizę, kupno, naprawę i ostatecznie sprzedaż. Cały proces trwa najczęściej sześć miesięcy. Flipping w Stanach Zjednoczonych jest na tyle popularny, iż powstały już programy, prezentujące zmagania inwestorów podczas procesu takiej inwestycji. W Polsce przyjął on nieco odmienną formę niż ta amerykańska i występuje na znacznie mniejszą skalę.
Słowa kluczowe
- Inwestycje w nieruchomości
- Rynek nieruchomości
- Ryzyko inwestycyjne