Anita Makowska
anita.makowska@ue.wroc.pl
Zeszyt naukowy
Publication Types:
Identification of new urban centers by using taxonomic methods
Abstrakt
Research background: In recent years, the return of city and suburbs dwellers to city centers has been observed. This phenomenon is caused in particular by the growing costs of transport and time spent on commuting. From this point of view, it seems interesting to observe the prices of properties located in the suburbs in relation to the prices of properties located around city centers and to examine their similarity. The center, however, should not be identified solely as the Old Town but rather as a certain area in which the professional, cultural and private life of the citizens is concentrated.
Purpose: The purpose of this paper is to find a method of identifying new city centers that allow developers to create a pricing map and, consequently, to determine the appropriate price level on the primary market. At the same time, it should help appraisers to capture the relationship between values of the properties located in different parts of a city.
Research methodology: The purpose of this study is achieved by deploying a taxonomic method (the modified density method) to identify new (or created) urban centers. The analysis is applied to the city of Wrocław.
Results: The findings reveal that it is clearly possible to identify visually clusters constituting new city centers by using the applied method. It is also possible to indicate in an analytical way the central location of a given center. The main advantage of the applied approach is that it is of universal use, suitable both for cities where one city center dominates, and for those where the dominant center is not present and is represented, for example, by the coastline of a sea.
Novelty: The density measure presented in the paper allows identifying city centers in an analytical way, based on given conditions. Habitants usually feel where the local center is, but it is not obvious how the prices of residentials might spread out in space according to those centers. The measure can be easily modified by introducing new features that characterize the centers.
Słowa kluczowe
- City center,
- Urban center,
- Real estate market,
- Similarity,
- Valuation
Zastosowanie taksonomii do aktualizacji wartości zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości mieszkaniowych w bankach na przykładzie Wrocławia
Abstrakt
Regulacje KNF w zakresie kształtowania ryzyka kredytowego w portfelach banków
i zarządzania nim obligują je do przeszacowywania wartości nieruchomości będących
zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Korzystając z możliwości zastosowania na
polskim rynku analizy statystycznej do określenia wartości nieruchomości, podejmuje się
prace nad zastosowaniem innych metod określania wartości nieruchomości niż wskazane
w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego.
Celem artykułu jest wskazanie możliwości aplikacyjnych oraz konsekwencji zastosowania
metody taksonomicznej do aktualizacji wartości zabezpieczenia hipotecznego
w bankach. W artykule porównano wyceny nieruchomości tradycyjną metodą porównywania
parami (mpp) z wyceną metodą wzorca. Aktualizacja bankowego portfela nieruchomości
mieszkaniowych dokonana na koniec 2016 r. metodą mpp to 50 wycen skorygowanych
in minus i 47 in plus. Aktualizacja z wykorzystaniem metody wzorca wskazała
29 korekt in minus i 68 korekt in plus w wariancie I oraz 32 korekty in minus i 65 in plus
w wariancie II. Zauważalna jest przewaga wzrostów wartości, co skutkowało większą
zaktualizowaną wartością portfela, który w wariancie I osiągnął 33 742 098,85 zł,
a w wariancie II 33 754 650,85 zł. W obu wariantach wartość portfela nieruchomości po
zaktualizowaniu metodą wzorca wzrosła.
Słowa kluczowe
- Wycena nieruchomości,
- Kredyty hipoteczne,
- Metoda taksonomiczna,
- Metoda porównywania parami,
- Zabezpieczenie hipoteczne
Wykorzystanie rachunku sozoekonomicznego przy badaniu efektywności transportu publicznego w województwie dolnośląskim
Abstrakt
W niniejszym opracowaniu zaprezentowano, z wykorzystaniem rachunku sozoekonomicznego, możliwość wyłączenia ruchu drogowego ze ściśle określonego centrum Wrocławia i tym samym sprawdzono wpływ tych zmian na środowisko. Wykorzystano dane udostępnione przez Urząd Miasta Wrocław, które zostały przez autorów odpowiednio skorygowane i uśrednione dla potrzeb niniejszej pracy.
Słowa kluczowe
- Transport publiczny
- Efektywność transportu
- Ochrona środowiska
- Zanieczyszczenie środowiska
Metody badania czynników wpływających na wartość lokali mieszkalnych we Wrocławiu
Abstrakt
Praca rzeczoznawców majątkowych w zakresie szacowania wpływu czynników kształtujących wartość nieruchomości zwykle opiera się na ich subiektywnej ocenie lub prostych kalkulacjach opisujących ogólne tendencje rynku. Wiele statystycznych metod spełnia tu rolę podrzędną. Niedoceniona w tym zakresie jest również ekonometria przestrzenna. W niniejszej pracy autorka chciała zaprezentować sposób badania kształtowania się przestrzennej zmienności wartości lokali mieszkalnych we Wrocławiu z podkreśleniem roli lokalizacji w tym badaniu.
Słowa kluczowe
- Wartość nieruchomości
- Wycena nieruchomości
- Rynek nieruchomości
- Rynek mieszkaniowy
- Ekonometria przestrzenna
Flipping houses – innowacyjna forma inwestowania na rynku nieruchomości
Abstrakt
Inwestowanie na rynku nieruchomości prowadzi nie tylko do rozwoju gospodarki, ale również do osiągania wymiernych korzyści ze strony inwestora. Jest to jedna z metod maksymalizowania zysku przy minimalizowaniu ryzyka. Obecnie znanych jest wiele form inwestycji w nieruchomości spośród których, najwięcej przynosi stałe dochody w postaci czynszów. Wymagana przy tym jest długookresowość inwestycji, ze względu na niską płynność jaką charakteryzują się nieruchomości. Od kilku lat w Stanach Zjednoczonych rozwijana jest jednak nowa, innowacyjna forma inwestowania w nieruchomości, która przeciwstawia się tej zasadzie. Jest to niedoceniony jeszcze w Polsce flipping, który polega na kupnie nieruchomości (najczęściej domu), po cenie znacznie niższej niż rynkowa, zmodernizowaniu go, dokonaniu tzw. „czyszczenia hipoteki” i szybkiej jego odsprzedaży z zyskiem. Zakłada się tu jednocześnie, iż ostateczna cena sprzedaży nadal jest niższa od rynkowej, dla podniesienia atrakcyjności nieruchomości i wyeliminowania problemu długiego poszukiwania nabywcy. Procedura flipping’u jest niezwykle prosta i obejmuje pięć etapów: poszukiwanie, analizę, kupno, naprawę i ostatecznie sprzedaż. Cały proces trwa najczęściej sześć miesięcy. Flipping w Stanach Zjednoczonych jest na tyle popularny, iż powstały już programy, prezentujące zmagania inwestorów podczas procesu takiej inwestycji. W Polsce przyjął on nieco odmienną formę niż ta amerykańska i występuje na znacznie mniejszą skalę.
Słowa kluczowe
- Inwestycje w nieruchomości
- Rynek nieruchomości
- Ryzyko inwestycyjne