Abstrakt

Rynek najmu jest rynkiem trudnym do analizy. Wahania rynkowych stawek czynszu powodują, że warunki zawarte w umowach najmu zarówno po stronie najemcy, jak i wynajmującego są obarczone dość dużym ryzykiem, tym bardziej, że umowy te często podpisuje się na relatywnie długi okres. Stąd nie jest niczym zaskakującym, iż zarówno najemcy, jak i wynajmujący, starając się przewidzieć zachowanie otoczenia, coraz chętniej zabezpieczają się przed wymienionym ryzykiem, a wręcz starają się na nim zarobić. Typowymi instrumentami zabezpieczającym przed utratą korzyści majątkowych są opcje. Odpowiednio wbudowane w konstrukcję umowy najmu mogą przynieść znaczne korzyści każdej ze stron takiej umowy.
Odrębną kwestię stanowi wycena umów najmu dla potrzeb wyceny nieruchomości podejściem dochodowym. W podejściu tym dąży się do poszukiwania wartości danego obiektu, która to może być rozumiana jako pojedyncza, zdyskontowana na moment bieżący cena czasu odpowiadająca całkowitej przyszłej rentowności netto. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości jest więc ustaleniem pewnej ceny, która powinna być jak najbardziej zbliżona do realnej wartości danego aktywa, wynikającej z relacji podaży i popytu na danym rynku, a także z fizycznych, jak i niefizycznych cech przedmiotu wyceny. W przypadku umów najmu zawierających opcję istotnym zagadnieniem jest wycena właśnie tej dodatkowej opcji.
Celem opracowania jest ocena możliwości wykorzystania modelu wyceny opcji w określeniu dochodów i kosztów umów najmu nieruchomości.